新修改的《兰州市物业管理条例》(以下简称《条例》）经兰州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2020年8月28日通过，已由甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年12月3日批准，将于2021年3月1日起施行。

一、修法的背景

物业管理涉及千家万户，事关社会安定、百姓福祉，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。2016年7月1日施行的《兰州市物业管理条例》适应当时经济社会发展的需要，对规范我市物业管理工作起到了较好作用。但是随着上位法的变化和我市城市化进程加快，出现了一些亟待解决的问题：一是有些内容与《民法典》的规定不一致。二是部分条款操作性不强。三是业主大会和业主委员会建设滞后。四是对物业服务企业的监管措施有待完善，为解决上述问题，切实提高我市物业管理水平，修改了《兰州市物业管理条例》。

二、修法的法定立法程序

《条例》修改严格执行《立法法》和《兰州市地方立法条例》的规定。2019年列入市人大常委会立法计划，由市政府向市人大常委会提交法规议案，市人大常委会经过公开征求公众意见、调研、论证，经市人大法制委员会、常委会主任会议审议后报市委审定，并按照市委常委会的审定意见修改后，提交市人大常委会经过2019年10月、2020年6月、2020年8月，三次审议后表决通过。

三、修改的主要内容

（一）与《民法典》有关物业管理的规定进行了衔接。根据《民法典》业主的建筑物区分所有权、相邻关系、侵权责任、合同等方面的新规定，将原《条例》中与之不相符的规定，进行了修改完善，使之与上位法保持一致。

（二）增加了物业管理党建引领的内容。根据党的领导制度化和法治化的新要求，以及总结提升我市基层管理党建引领的实际经验，增加了构建党组织领导下的社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业议事协调机制等。

（三）对突发事件的物业管理责任作出了规定。在应对新冠肺炎疫情工作中，街道社区和物业公司联动，有针对性地采取防控措施，物业管理在突发事件应对中的作用尤为凸显。因此，增加了应对突发事件时物业管理各方承担的责任的规定。

（四）规范和完善了业主大会相关制度。一是删除了原《条例》关于业主代表大会的规定。二是明确了业主大会筹备组的组建和解除程序。三是进一步明确了业主大会的职责，增加了业主大会确定业主委员会委员津贴或补助标准、对业主委员会主任实施任期、离任财务审计的规定。

（五）对物业服务企业取消资质后的监管问题进行了完善。国务院《物业管理条例》修改取消物业服务企业资质后，行政主管部门监管由事前向事中事后转变。此次修订着重物业管理事中、事后的监管，增加了物业服务企业从业要求的规定，建立物业管理信用体系，建立信息共享机制和联合惩戒机制，对物业服务企业进行动态监管。

（六）强化了对业主委员会的监管。明确了业主委员会委员的任职条件，明确业主委员会应当公开的信息内容和公开时限，增加对公共收益收支情况、业主委员会工作经费的审计监督规定，强化对业主委员会的监管，将其行使权利置于业主、业主大会及有关部门的监督之下。

（七）完善了物业管理委员会制度。将“临时物业管理委员会”修改为“物业管理委员会”，赋予物业管理委员会在物业管理的具体工作中与业主大会、业主委员会相同的法律主体地位，有效解决物业管理中业主大会、业主委员会成立难的问题。

（八）关于“住改商”问题。根据《民法典》规定及国务院提出的“大众创新、万众创业”相关要求，经公开征求意见、问卷调查、专家论证，并结合实际，明确规定将住宅改变为经营性用房的，不得从事有污染、扰民和安全隐患的经营项目。

（九）明确了物业管理各方职责和行为规范。一是明确了政府部门的监管职责；二是明确了业主、物业服务人、公用服务企业等各自应当遵守的行为和不得施行的禁止性行为；三是明确了停车位、物业管理收费、共用部位设施的划分。

    物业管理涉及广大业主利益，是关系民生的大事，也是社会治理体系的一部分，旨在深入贯彻以人民为中心的发展思想，营造贯彻《条例》的氛围，达成共识、文明执法、服务人民，努力提高物业管理水平，为建设“精致兰州、都会城市”作出新的更大贡献！